房地产开发企业增值税算法

时间:2019-11-30 02:39 点击:

  房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开,房地产开发企业也纳入了增值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢?今天就给大家详细讲解!

  预交增值税

  (一)政策依据

  根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为:

  应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

  上述公式中的适用税率或征收率,根据纳税人适用的计税方法不同分别选择,纳税人适用一般计税方法的,按11%的适用税率计算,适用简易计税方法的,按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定,开工日期在2016年4月30日前的老项目,纳税人可以选择适用简易计税方法,一经选择,36个月内不得变更,上述日期后开工的新项目,只能适用一般计税方法。

  (二)申报示例

  某房地产开发企业的新项目,适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

  应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

  =2,220.00 ÷ (1+11%)* 3%=60.00万元

  (三)预缴申报

  

  (四)会计核算

  2017年12月账务处理:

  (1)收到诚意金

  借:银行存款 100.00万元

  贷:其他应付款 100.00万元

  (2)收到预收款

  借:银行存款 2,220.00万元

  贷:预收账款 2,220.00万元

  (3)预缴增值税

  借:应交税费-预交增值税 60.00万元

  贷:银行存款 60.00万元

  (五)纳税申报

  

  土地价款抵扣政策依据

  (一)《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第(三)项第10点:

  房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

  (二)财税〔2016〕140号第七条:

  向政府部门支付的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。